マンションバブルの終焉？「成約価格」が語る本当の危機

最近、ニュースをつければ「マンション価格が過去最高！」「1億円突破！」といった威勢のいい見出しが躍っています。しかし、不動産業界の裏側を知る人間からすれば、今の状況は**「嵐の前の静けさ」、あるいはすでに「地獄の入り口」**に立っているように見えます。

今回は、データが示すマンション市場のリアルと、失敗しないための防衛策をお伝えします。

### 1. 「売りたい価格」と「売れる価格」の深刻なズレ

不動産流通機構（レインズ）のデータを見ると、驚くべき事実が浮かび上がります。

項目	平米単価（目安）	状況
新規登録価格	約110万円	強気の売り出し（上昇中）
在庫価格	約100万円	売れ残っている物件
成約価格	約80万円	実際に取引された価格

見ての通り、売り出し価格と実際の成約価格には2割以上の開きがあります。2023年末から成約価格はほぼ横ばいで、完全に「頭打ち」の状態。メディアが報じているのは「期待を込めた売り出し価格」であって、市場の実力ではないのです。

### 2. 「スケベ価格」が招く在庫の山

「隣の部屋が1億で出ているから、うちはリフォームしたし1.1億でいこう」 そんな欲にまみれた、いわゆる**「スケベ価格」**の物件が市場に溢れています。しかし、現実は残酷です。金利が上がり、買い手の財布の紐は固くなっています。その結果、高すぎる物件は誰にも見向きもされず、在庫として積み上がっています。

### 3. 金利上昇が「買える価格」を押し下げる

現在、固定金利だけでなく変動金利にも上昇の兆しが見えています。金利が上がるということは、同じ月々の支払い額でも**「借りられる総額」が減る**ということです。

• 買い手の予算が下がる
• でも売り手は価格を下げたくない
• 結果、取引が成立しなくなる

このミスマッチが限界に達したとき、価格の「調整」という名の暴落が始まります。

### 4. 「地獄」を見る物件、生き残る物件

今後、市場がクラッシュした際に、特に大きなダメージを受けるのは以下のような物件です。

• 駅から遠い、アクセスが悪い物件
• ブランド力のないノンブランドマンション
• 利回りが4%を下回る投資用ワンルーム（当期性が高いもの）

特に投資用ローンを利用している場合、金利上昇によってキャッシュフローがマイナスになり、持ち出しが増えて破綻するリスクがあります。

「不動産屋は、聞かれないことは答えない」 これが鉄則です。彼らは売るのが仕事ですから、半年〜1年前の古い「上昇トレンド」の話を平気でしてきます。今の世界経済は未知の領域に突入していることを忘れてはいけません。

まとめ：今、買うべきか、待つべきか

基本的には**「待ち」**の姿勢が賢明です。ただし、下落基調の中でも「どうしてもこの場所がいい」という唯一無二の物件が適正価格（成約価格ベース）で出てきたなら、それは検討の余地があります。

大事なのは、メディアの煽りや不動産屋の「まだ上がりますよ」という言葉を鵜呑みにせず、自分の頭で利回りとリスクを計算すること。高値掴みで人生を終わらせないよう、細心の注意を払いましょう。