不動産の任意売却！基本的な概要や任意売却の流れを解説

「住宅ローンの支払いが厳しく、住宅を手放したい」と思っても、通常はローンを完済し、抵当権を解除した状態でなければ売却できません。
しかし、そのような場合は「任意売却」という方法が選択できます。
ここでは「任意売却」とはどんなものなのか、概要やメリット・デメリットについて解説します。

不動産の任意売却とは？どんなときに任意売却できる？

任意売却とは、住宅ローンを組んでいる銀行の許可のもとに家を売却する方法です。
住宅ローンの延滞が続くと、いずれその物件は銀行によって競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると、裁判所によって公示され周囲に知られてしまうだけでなく、市場価格よりも安い価格で家を手放すことがほとんどです。
しかし、競売にかけられる前に任意売却の手続きをすれば、抵当権が残ったまま、競売よりも良い条件で売却できます。
また、通常は住宅ローンを完済後に抵当権を抹消しないと、家を売却することはできないので、抵当権が付いたまま売却できる任意売却は、返済が厳しい場合に効果的な方法です。
離婚でどちらも家に残らない、住宅ローンの支払いが負担、夫婦で共有名義や連帯保証人などになっている場合、トラブルを避けるためにも任意売却をおすすめします。

不動産を任意売却するメリットとデメリット

メリット

●市場相場に近い価格で売却できる
通常の不動産取引と同じ方法で売却するため、競売の強制的な売却よりも市場価格に近い価格で売却できます。

●持出し金がかからない
通常、不動産を売却すると仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかりますが、任意売却の場合は売却代金から諸費用を支払うことができます。

●周囲に知られずに売却できる
任意売却なら、周囲に滞納を知られることなく売却できます。

●残債を分割返済できる
任意売却後に残ってしまった債務（残債）は、無理のない範囲内で分割返済ができます。
競売後に残債がある場合、債権者から一括返済を迫られることに比べると大きなメリットといえるでしょう。

デメリット

●信用情報機関に掲載される可能性がある
任意売却する前段階で住宅ローンを3か月以上滞納すると、信用情報機関に登録される可能性があります。
登録されてしまうと、7年間程度は金融機関からの借入ができなくなるなどの影響があります。

●連帯保証人の同意が必要となる
住宅ローンの債務を連帯して負っている保証人がいる場合、任意売却に関しても連帯保証人の同意が必要です。

●金融機関の同意が得られないことがある
住宅ローンの残債が多い場合、銀行から任意売却に対しての同意が得られないことがあります。

不動産を任意売却するときの流れをチェック！

ここまでで任意売却が簡単にはどういうものなのか、メリットやデメリットがわかったかと思いますが、最後にそれらを思い返しながら任意売却の流れを見ておきましょう。

●物件の価格査定とローン残高や期間を確認する
●債権者などに任意売却の許可を取る
●売却活動を始める
●買主が見つかれば売買契約を結ぶ
●決済及び引渡しをする
●残債務があれば無理のない返済計画を立てる

まとめ

今回は任意売却について解説しました。
任意売却は競売と比較してメリットの多い方法ですが、任意売却できる期間は限られています。
競売にかかってしまうと止めることはできないため、早めに銀行に相談して準備をすすめましょう。