不動産売却時の契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いと注意点を解説

不動産売却の際、不具合や欠陥があった場合には、売主が責任を問われることになります。
従来この責任は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正で「契約不適合責任」に改められており、内容も変わっているため注意が必要です。
契約不適合責任とはどのような責任なのか、瑕疵担保責任とどう違うのか、不動産売却時の注意点とともに解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は2020年4月1日の民法改正で新しく導入された規定で、従来の瑕疵担保責任に代わって取り入れられたものです。
改正後の民法の条文では、契約内容と目的物が種類や品質、数量に関して違うことが問題とされるようになりました。
たとえば「雨漏りはしない」として契約しながら雨漏りした場合には、契約不適合責任が問われます。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

もっとも重要な違いは法的性質で、瑕疵担保責任では売主の気付かなかった欠陥である「隠れた瑕疵」が要件とされていました。
一方、契約不適合責任では契約内容と目的物が違うことが要件となり、いわゆる債務不履行の問題とされます。
具体的には、前者では「売る時に気付かなかった雨漏り」が問題となる一方、後者では「雨漏りはないと言っていたのに雨漏りした」ことが問題です。
また対象も特定物に限定されていましたが、特定物か不特定物は問われなくなっています。
さらに期間でも、契約締結時までに生じた原始的瑕疵のみが対象だったところ、契約の履行時までに生じた問題にまで拡大されました。
買手の対応手段も契約解除と損害賠償だけだったところ、不具合部分の修理などを請求できる追完請求と、値引きを求められる代金減額請求が新たに追加されています。
全体で見ると、買主の立場がより強化されていると言えるでしょう。

不動産売却時における契約不適合責任の注意点

当然、不動産売却時にも、この責任は売主に重くのしかかってきます。
このため売主が契約不適合責任の取り決め内容を契約書で逐一確認することが、トラブルを回避するために重要になります。
契約不適合責任は任意規定のため、売主と買主が合意すれば免責することも可能です。
そのため懸案事項を特約・容認事項として買主にしっかり通知し、それらに一切の契約不適合責任を負わないことを契約条文に記載する必要があります。

まとめ

民法改正で新たに誕生した契約不適合責任では、契約内容と目的物が違うことが問題とされます。
また契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも買主の立場が強化されました。
このため、あらかじめ懸案事項を買主に通知し、契約不適合責任を負わないことを契約書に盛り込むことが重要になっています。