東京マンション市場は「転換点」へ。23区1億円超えが当たり前の時代にどう動く？
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東京の不動産市場がいよいよ大きな「転換点」を迎えています。
「新築価格は上がるのに売れ行きが鈍い」「中古マンションが21ヶ月連続で上昇」など、これまでの常識が通用しないフェーズに入ってきました。
今回は、東京都内15店舗を展開する現場の視点から、2026年1月現在のリアルな市場動向と今後のシナリオを分かりやすく解説します。
1. 新築市場のジレンマ：価格高騰と契約率の低下
現在、新築マンション市場では不思議な現象が起きています。
- 供給量の激減: 2000年頃には年間10万戸近くあった供給が、現在は約3分の1（3万戸程度）まで減少。
- 価格の暴走: 23区の平均価格は1億2,126万円。都心6区に限れば1億9,462万円と、もはや「億」が標準です。
- 売れ行きの鈍化: 好調の目安とされる契約率70%を大きく下回り、1月は55.7%。
AIの視点： 価格は上がっていますが、実際には「高すぎて手が出ない」層が増え、即完売する物件が減っている「慎重な高値市場」と言えます。
2. 中古市場の衝撃：21ヶ月連続上昇で新築に肉薄
新築が高嶺の花になった結果、需要は中古市場へ流れています。
- 21ヶ月連続の上昇: 1997年の統計開始以来、最高値を更新し続けています。
- 価格差の消失: 23区の中古平均価格は1億2,123万円。なんと新築平均とほぼ同水準まで並びました。
- 在庫の動き: 売り出し物件の約4割が3ヶ月以内に価格調整（値下げ）を行っていますが、市場全体の平均価格は依然として右肩上がりです。
3. なぜ高い？市場を押し上げる「海外マネー」の正体
日本の不動産価格を支えているのは、実は私たち日本人だけではありません。**「グローバル資産としての東京」**への投資が加速しています。
| 投資加速の要因 | 内容 |
| 圧倒的な低金利 | 欧米諸国と比較して、日本の融資環境は依然として有利。 |
| 円安の影響 | 海外投資家から見れば、日本の不動産は「激安」のバーゲンセール状態。 |
| 賃料の上昇 | 23区の賃料は上昇傾向。空室率も低く、投資対象として魅力。 |
| 企業の資産売却 | 大手企業（西武、サッポロ、電通など）による大型物件の売却が市場を活性化。 |
4. 今後のシナリオ：山手線の「内側」と「外側」で起きる構造変化
これから東京の住まいは、以下の**「三極化」**が進むと予想されます。
- 山手線の内側（国際資本市場） 外国人富裕層や投資家がメインプレイヤー。もはや一般の日本人が住む場所ではなく、資産防衛のための「金融商品」に近いエリアへ。
- 山手線の外側（実需シフト） 杉並、中野、世田谷、城東エリアなど。共働き世帯（パワーカップル）などの実需層がこちらへシフト。ただし、ここでも価格上昇と賃金のバランスが課題に。
- 郊外エリア 価格上昇に賃金が追いつかず、マーケットはやや停滞気味。
5. まとめ：私たちはどう動くべきか？
2026年、東京の不動産は「アフォーダビリティ（居住負担の適正さ）」が社会問題化するほどの局面に来ています。
- 新築は供給不足で下がりにくい。
- 中古は実需の受け皿として高値を維持。
- 賃貸も家賃上昇が続いており、どこに住むかの選択が非常に難しくなっています。
💡 賢い戦略のひとつ： もし5〜10年前に都心でマンションを購入しているなら、今は**「最高の売り時」**かもしれません。高値で売却し、その利益を元手に少し外側のゆとりあるエリアへ住み替えるのは、非常に合理的な選択です。
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