離婚したら家と住宅ローンはどうする？売却・住み続ける場合の確認ポイント
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離婚後の家と住宅ローンは誰が払う？名義・残高・査定額の確認から、売却と住み続ける場合の比較、ローンが残るときの対応、財産分与の期限と税金まで解説します。
「離婚することになったら、購入した家はどうすればいいのか」
「住宅ローンは、これからどちらが払うのか」
「子どもの学校や生活環境を変えずに、今の家に住み続けたい」
離婚に伴う住まいの整理では、気持ちだけで決められないことが多くあります。お金や契約、手続きのことが分からず、話が進まなくなることもあるでしょう。
こんにちは。株式会社ChapteR代表の宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー、日向です。
今回は、離婚に伴う家と住宅ローンの整理について、最初に確認したいことから、売却する場合・住み続ける場合の考え方までお伝えします。
まず確認したいのは、家とローンの名義・ローン残高・家の査定額の3つです。この情報をそろえたうえで、売却と住み続ける場合の両方を、お金と暮らしの面から比較していきましょう。
今すぐ結論を出すためではなく、自分たちにどのような選択肢があるのかを知るために、参考にしていただければと思います。
離婚しても家の名義や住宅ローンの契約は自動で変わらない
最初に押さえておきたいのは、離婚の手続きと、家・住宅ローンの手続きは別だということです。
離婚が成立しても、家の所有名義が自動的に変わるわけではありません。住宅ローンの借主や連帯債務者、保証人としての立場も、離婚だけで解消されるものではありません。
たとえば、夫婦で「これからは妻が住み、住宅ローンも妻が払う」と決めたとしても、それだけで銀行との契約が変更されるわけではありません。
整理したいのは、次の3点です。
・誰が家に住むのか
・誰が家を所有するのか
・誰が金融機関に対して返済義務を負うのか
夫婦間の話し合いと、金融機関との契約上できることを、両方確認する必要があります。
参考：法テラス「ローンが残っている住宅も、財産分与の対象とすることができるのですか？」
最初に確認したいのは名義・残高・査定額
① 家と住宅ローンの名義
まず、家の所有者が誰なのかを確認しましょう。単独名義なのか、夫婦の共有名義なのかによって、整理の進め方が変わります。
住宅ローンについても、借主だけでなく、連帯債務者や連帯保証人の有無を確認します。ペアローンの場合は、それぞれの契約と残高を確認することが必要です。
家の名義は登記事項証明書、ローンの契約関係は金銭消費貸借契約書などが確認資料になります。
なお、家が一方の単独名義であることだけで、財産分与の対象にならないとは限りません。婚姻中に夫婦が協力して形成した財産かどうかなど、取得の経緯も含めて検討します。具体的な扱いは弁護士に確認しましょう。
② 住宅ローンの残高
毎月の返済額だけでなく、今いくらローンが残っているのかを把握します。
残高証明書や返済予定表、金融機関の会員ページなどを確認しましょう。売却を具体的に進める場合には、完済予定日時点の返済額や手数料も借入先に確認します。
③ 現在の家の査定額
今の家を売却すると、どの程度の価格が見込めるのかを確認します。
まだ売ると決めていなくても、査定は選択肢を比較するための判断材料になります。ただし、査定額はその価格で売れることを保証するものではありません。売却までの期間や物件の状態、周辺の販売状況なども踏まえて考えることが大切です。
この3つがそろうと、漠然とした不安を、具体的な数字や条件に置き換えて整理しやすくなります。
売却でローンを完済できるかは諸費用を引いて考える
売却を検討するときは、売却見込み額とローン残高をそのまま比べないようにしましょう。
家を売る際には、仲介手数料や抵当権抹消の登記費用、ローンの繰上返済手数料などがかかる場合があります。
確認したいのは、次の金額です。
売却見込み額 − 売却に必要な諸費用 − ローン完済に必要な金額
たとえば、売却見込み額が4,000万円、ローン完済に必要な金額が3,800万円、売却諸費用が仮に150万円なら、差額は50万円です。
売却価格がローン残高を上回っていても、十分な資金が残るとは限りません。引っ越し費用や次の住まいの初期費用、売却に伴う税金が生じる場合の納税資金なども、別途見込んでおく必要があります。
査定額だけで判断せず、売却価格に幅を持たせた資金計画を作っておきましょう。
選択肢① 家を売却する
家を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」があります。
仲介は、不動産会社を通じて買主を探す方法です。市場の反応を見ながら販売価格や条件を調整していきます。価格を重視して検討したい場合の選択肢になりますが、売れる時期や最終的な価格は、販売を始めた段階では確定しません。
買取は、不動産会社が物件を直接購入する方法です。仲介に比べて短期間で進められることがあり、物件によっては現状のまま売却できる場合もあります。一方で、価格は仲介による売却より低くなる傾向があるため、金額だけでなく、引渡し時期やその他の条件も確認しましょう。
「価格を重視したいのか」「早く整理したいのか」「引っ越しの時期を合わせたいのか」など、優先順位を整理しておくと、方法を選びやすくなります。
売却の段取りとあわせて、次の住まい探しや引っ越し時期も考えておきましょう。
選択肢② どちらかが家に住み続ける
お子さんの学校や通勤、子育ての環境を変えたくないという理由から、どちらかが今の家に住み続けることを希望する場合もあるでしょう。
その場合は、離婚後の収入と支出をもとに、無理なく住み続けられるかを確認することが大切です。同時に、所有名義と住宅ローンの契約をどのように整理するかも検討します。
借り換えや債務者の変更には、金融機関の審査や承諾が必要です。希望した方法が必ず認められるとは限りません。名義や持分の変更、借主の転居を考えている場合も、先に借入先へ相談しましょう。
また、元配偶者がローンを払い続ける形を考える場合は、支払いが続かなくなったときのリスクも整理しておく必要があります。
「住み続けたい」という希望を大切にしながら、契約と家計の両面から実現できる方法を考えましょう。
参考：住宅金融支援機構「離婚するので債務者を夫から妻へ変えることはできますか」
売却しても住宅ローンを返しきれない場合
売却代金から諸費用を引くと、ローンを完済できない場合もあります。
まずは不足する金額を確認し、自己資金などで補えるかを整理します。補うことが難しい場合は、早めに借入先の金融機関や専門家へ相談してください。
状況によっては任意売却を検討することもありますが、夫婦だけで決めて進められるものではありません。金融機関などの債権者との調整や同意が必要です。
また、家を売却しても、返しきれなかった債務が自動的になくなるわけではありません。売却の方法だけでなく、残る債務への対応とその後の生活を一緒に考えることが重要です。
住宅ローンだけでなく離婚後の家計全体を確認する
「毎月の住宅ローンを払えるから大丈夫」と考えがちですが、住まいにはローン以外の費用もかかります。
・固定資産税などの税金
・マンションの管理費・修繕積立金
・戸建ての外壁や屋根、設備などの修繕費
・火災保険などの保険料
・駐車場代など、住まいに付随する費用
これらに食費、光熱費、通信費、教育費などを加え、離婚後の収入で生活を続けられるかを確認しましょう。
養育費などの受取りを見込む場合も、金額や期間、支払いが滞った場合の備えを整理しておくことが大切です。
一方で、支出の安さだけで住まいを決める必要はありません。通学・通勤や子育てのしやすさなども含めて、無理のない選択を考えていきましょう。
夫婦間の約束は文書に残し、銀行との契約も確認する
誰が住むのか、誰がいくら負担するのか、いつまでに何をするのか。こうした合意は、後から認識が食い違わないよう、文書で整理しておくことが大切です。
ただし、「相手がローンを払う」と夫婦間で約束しても、自分が借主や保証人である場合、その義務が自動的になくなるわけではありません。
合意内容の整理は弁護士へ、ローン契約の変更は金融機関へ、登記手続きは司法書士へ相談するなど、役割を分けて進めましょう。
財産分与の期限とマイホームの税金にも注意する
① 財産分与の申立期間は離婚した日によって異なる
離婚後、財産分与について話し合いがまとまらない場合などは、家庭裁判所に調停や審判を申し立てる方法があります。
申立期間は、離婚した日によって異なります。
・2026年4月1日以降に離婚した場合：離婚した日の翌日から起算して5年
・2026年3月31日以前に離婚した場合：離婚した日の翌日から起算して2年
すべての方が5年に延長されたわけではありません。期限が近い場合や数え方に不安がある場合は、早めに弁護士などへ確認してください。
② 3,000万円特別控除は税金そのものを減らす制度ではない
マイホームの売却では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
「税金が3,000万円減る」「売却代金から無条件で3,000万円を引ける」という意味ではありません。また、ローンを返した後に残るお金と、税務上の譲渡所得は別のものです。
適用には、居住状況や売却相手などの要件があります。親子や夫婦など、特別な関係がある相手への売却は対象外です。過去の特例利用や、買い換え先での住宅ローン控除との関係にも注意が必要です。
この特例を受けるには確定申告が必要です。離婚前後のどの時点で、誰に、どのような方法で家を移すかによって確認事項が変わるため、売却や名義変更を進める前に税理士または税務署へ相談しましょう。
なお、家を売却せず、財産分与として相手に渡す場合にも、渡した側の譲渡所得課税が問題になることがあります。「お金を受け取らないから税金もかからない」とは限らないため、この点も事前確認が必要です。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」／国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」
何をどこに相談するか整理しておく
確認することが多いと感じるかもしれませんが、すべてを一人で調べて解決する必要はありません。
・売却価格の見込み・売り方・販売期間：不動産会社
・住宅ローン・借り換え・債務者変更：借入先などの金融機関
・財産分与・夫婦間の合意内容：弁護士
・売却や財産分与に伴う税金：税理士・税務署
・所有名義の変更などの登記：司法書士
・離婚後の家計・住居費の整理：ファイナンシャルプランナー
まずは「何が分からずに困っているのか」を整理し、内容に合った相談先を選ぶことから始めましょう。
まとめ：離婚後の住まいは選べる方法を知ることから
離婚に伴う家と住宅ローンの整理では、まず次の3つを確認しましょう。
- 家と住宅ローンの名義・契約関係
- 住宅ローンの残高
- 家の査定額
そのうえで、売却する場合と住み続ける場合を、お金と暮らしの両面から比較することが大切です。
家のことは、これからの生活に長く関わる判断です。最初から答えを決めるのではなく、選べる方法と条件を知ることから始めてみてください。
株式会社ChapteRでは、不動産の査定や売却のご相談に加え、FPの視点から住まいと家計の整理もお手伝いしています。
「まだ売るかどうか決めていない」
「住み続けたいけれど、負担が心配」
「何から確認すればよいか分からない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
※本記事は2026年11月7日時点で確認した制度等に基づく一般的な解説です。契約内容や個別の事情によって対応は異なります。法律・税務・融資に関する具体的な判断は、それぞれの専門家・金融機関へご確認ください。
離婚と家・住宅ローンについてよくある質問
Q1．離婚後の住宅ローンは、家に住む人が払うのでしょうか？
金融機関に対して返済義務を負うのは、住宅ローン契約上の借主や連帯債務者です。家に住む人が変わっても、返済義務が自動的に移るわけではありません。夫婦間で負担を決めることと、銀行との契約変更は別です。保証人の立場も含め、借入先に確認しましょう。
Q2．夫名義の家に、離婚後も妻と子どもが住み続けることはできますか？
住み続ける方法を検討できる場合はあります。ただし、夫婦の合意だけでなく、住宅ローンの居住条件や返済方法、所有名義をどうするかの確認が必要です。借主が転居する場合や名義を変更する場合は、先に金融機関へ相談しましょう。借り換えや債務者変更には審査があり、必ず認められるとは限りません。
Q3．家を売っても住宅ローンが残る場合は、どうすればよいですか？
まず、売却見込み額から諸費用を引き、完済までにいくら不足するかを確認します。自己資金などで補えない場合は、早めに金融機関や専門家へ相談してください。状況によっては任意売却も選択肢になりますが、債権者との調整や同意が必要です。売却しても残った債務が自動的になくなるわけではありません。
Q4．離婚後の財産分与は、いつまでに申し立てればよいですか？
家庭裁判所に財産分与の調停・審判を申し立てられる期間は、離婚した日によって異なります。2026年4月1日以降に離婚した場合は、離婚した日の翌日から起算して5年、それより前に離婚した場合は2年です。すべての方が5年に延長されたわけではないため、離婚日を確認し、期限が近い場合は早めに弁護士へ相談しましょう。
Q5．離婚に伴う家の売却でも、3,000万円特別控除は使えますか？
離婚に伴う売却でも、居住状況や売却相手などの要件を満たせば、適用を受けられる場合があります。ただし、親子や夫婦など特別な関係がある相手への売却は対象外です。また、この制度は譲渡所得から最高3,000万円を差し引くもので、税金そのものが3,000万円減る制度ではありません。適用には確定申告が必要なので、売却前に税理士や税務署へ確認しましょう。