親の実家を今後使う予定がないとき、

「売ってしまうべきか、それとも貸した方がいいのか」

悩む方は多いと思います。

特によくあるのが、

「毎月家賃が入るなら、売らずに貸しておいた方が得なのでは？」

という考え方です。

確かに、家賃収入だけを見ると「貸す」方が魅力的に感じます。

ただし、実際には家賃＝そのまま利益ではありません。

貸すための修繕費、固定資産税、保険、管理費、将来の修繕、そして空室期間なども考える必要があります。

一方、売却にも「資産を現金化できる」というメリットがある反面、一度手放せばその家は基本的には戻ってきません。

つまり、

「売る」と「貸す」のどちらが正解かは、物件とご家族の状況によって変わります。

今回は「親の実家、どうする？」シリーズ第2回として、実家を売るか貸すか判断するときに確認したいポイントを整理します。

---

最初に考えるのは「お金」ではなく実家の将来

売るか貸すかを考えるとき、

「いくらで売れる？」

「家賃はいくら取れる？」

と、最初から金額を調べたくなります。

ただ、その前に確認しておきたいことがあります。

それは、

「将来、この実家を誰かが使う予定があるのか？」

ということです。

例えば、

• 5年後に自分たちが住む予定がある
• 親族が将来住む予定が具体的にある
• 将来、セカンドハウスとして利用したい

ということであれば、売却せずに残す意味があります。

一方、

• 自分たちはすでに別の家を所有している
• 子どもも利用する予定がない
• 家族の誰も住む予定がない

のであれば、売却も有力な選択肢になります。

ここで注意したいのが、

「いつか誰かが使うかもしれない」

という曖昧な予定です。

「誰が」「いつ」「何のために使うのか」まで具体的にしてみると、本当に残す必要があるのかが見えやすくなります。

また、賃貸に出した場合は賃貸借契約があります。

「とりあえず貸して、使いたくなったらすぐ戻せばいい」と単純にはいかない場合もあります。

まずはお金より、

実家の将来利用を具体化する。

ここが第一歩です。

---

その実家、本当にそのまま貸せますか？

次に「貸す」を検討する場合に確認したいのが、建物の状態です。

長年親御さんが暮らしていた住宅を、そのまま賃貸に出せるとは限りません。

例えば、

• キッチン・浴室・トイレなどの水回り
• 給湯器
• エアコン
• 壁紙や床などの内装
• 屋根・外壁
• 雨漏り
• 安全面

など、入居者に貸せる状態かを確認する必要があります。

つまり、

「貸すと決めたら、翌月から家賃が入る」

とは限らないということです。

場合によっては、賃貸募集を始める前にまとまった修繕費が必要になります。

ですから、

「月15万円で貸せそう」

と考える前に、

「貸せる状態にするため、最初にいくら必要なのか？」

を確認することが重要です。

---

「月15万円で貸せる」より「年間いくら残るか」を見る

賃貸を検討するとき、一番見落としやすいポイントがここです。

見るべきなのは、

家賃収入ではなく、最終的な手残りです。

例えば月15万円で貸せるとします。

年間では、

15万円 × 12か月 ＝ 180万円

です。

一見すると、

「年間180万円入るなら、売らずに貸した方がいい」

と思うかもしれません。

しかし、実際にはそこから様々な費用がかかります。

例えば、

• 固定資産税
• 損害保険料
• 管理会社へ支払う費用
• 修繕費
• その他、賃貸経営に必要な経費

などです。

さらに、入居者が退去して次の入居者が決まるまでの空室期間も考える必要があります。

ですから、

想定家賃収入
－ 必要経費
－ 修繕等
＋ 空室期間も考慮
＝ 実際の年間収支

という考え方が必要です。

「家賃はいくら取れるか？」だけではなく、

「結局、年間でいくら手元に残るのか？」

まで確認して初めて、売却と比較できます。

---

売るなら、まず「今いくらなのか」を知る

一方、売却する場合。

最初に知っておきたいのが、

現在の売却価格の目安です。

つまり、不動産会社に査定してもらうということです。

ただし、査定価格だけを見るのではなく、

• 売却に必要な費用
• 売れるまでの想定期間
• 建物の状態
• 今後持ち続けた場合の維持費

なども一緒に整理しておきましょう。

売却の大きなメリットは、

資産を現金化できること

そして、

売却後は建物の管理・税負担・将来の修繕などから離れられること

です。

特に遠方の実家の場合、

「毎月の費用」以上に、見回りや草刈り、トラブル対応などの時間的な負担が大きい場合もあります。

一方で、忘れてはいけないのが、

一度売れば、その家は基本的には戻ってこない

ということ。

「数字だけなら売った方がいい。でも家族として残したい」

という結論も十分あり得ます。

だからこそ、まず現在の価値を知り、その数字を判断材料にすることが大切です。

---

「売る・貸す」を5つの項目で比較する

では、具体的に何を比較すればいいのでしょうか。

大きく5つあります。

1．将来、自分や家族が使う可能性

売る場合

一度手放せば、将来自分たちで利用することは難しくなります。

貸す場合

所有権は残るため、将来利用できる可能性を残せます。

ただし、賃貸借契約がありますので、好きなタイミングで必ず戻せるとは限りません。

---

2．初期費用・修繕費

売る場合

仲介手数料などの売却諸費用が発生します。

物件によっては、

• 測量
• 解体
• 残置物処分

などが必要になる場合もあります。

貸す場合

入居者に貸せる状態にするため、

• 内装
• 設備交換
• 水回り
• 安全対策

などの修繕費が必要になることがあります。

---

3．毎年の収支・維持費

売る場合

売却後は、その不動産の維持費から離れることができます。

貸す場合

家賃収入が得られる一方、

税金、管理費、保険、修繕などの支出があります。

見るべきなのは、家賃ではなく年間収支です。

---

4．管理の手間

売る場合

売却後はオーナーとしての管理がなくなります。

貸す場合

入居者対応や設備故障、契約、退去など、賃貸住宅のオーナーとしての管理が必要になります。

管理会社へ委託することもできますが、所有者としての判断が完全になくなるわけではありません。

---

5．将来の出口・資産価値

売る場合

現在の市場環境で資産を現金化できます。

貸す場合

数年保有したあと、

「その後どうするのか」

まで考えておく必要があります。

その間に、

• 築年数
• 建物状態
• 不動産市況
• 周辺の需要

などが変わる可能性があります。

重要なのは、

「貸すかどうか」だけではなく、「何年間貸し、その後どうするか」

まで考えることです。

---

売るか貸すか迷ったら、この5STEPで考える

情報が多くなると、

「結局、何から考えればいいの？」

となりますよね。

そんなときは、次の順番で整理してみてください。

STEP1

将来自分たちで使う予定はある？

↓

STEP2

現在の建物状態はどう？

↓

STEP3

貸すためにいくら必要？

↓

STEP4

貸した場合、年間いくら残る？

↓

STEP5

今売った場合はいくらになる？

ここまで数字が出れば、かなり比較しやすくなります。

例えば、

「今売った場合の価格」

と、

「5年間貸した場合の年間手残り＋5年後にどうするか」

を同じテーブルに並べる。

これがポイントです。

---

「売る価格」と「家賃」をそのまま比べてはいけない

売る・貸すを比較するとき、

売却価格3,000万円

と、

家賃月15万円

だけを並べても意味がありません。

なぜなら、比較する時間軸と費用が違うからです。

貸すなら、

• 初期修繕
• 年間収支
• 空室
• 将来修繕
• 管理負担
• 最終的な売却

まで考える。

売るなら、

• 現在の売却価格
• 売却諸費用
• 売却期間
• 売却後に維持費がなくなる効果

まで考える。

つまり、

売る・貸すを同じ条件、同じ時間軸で数字にする

ことが重要です。

---

「家賃が入るから貸す」だけで決めない

今回一番お伝えしたかったのは、

「家賃が入る＝貸した方が得」とは限らない

ということです。

まず、

将来自分たちが使う予定はあるのか。

次に、

貸せる状態にするためにいくら必要なのか。

そして、

実際の年間手残りはいくらなのか。

さらに、

現在売却した場合はいくらなのか。

ここまで並べてから判断しましょう。

そのうえで、

「数字だけなら売却だけど、やっぱり家族として残したい」

という結論になっても問題ありません。

親の実家は、普通の投資用不動産とは違います。

思い出や家族の気持ちもあります。

だからこそ、

数字と感情の両方から判断する。

これが大切です。

ChapteRでは、墨田区・江東区・台東区を中心に、

「売ったらいくら？」
「貸したらいくら？」
「貸すために修繕はいくら必要？」

という両方の視点から、親御さんの実家についてご相談いただけます。

「売るか貸すか決めてから相談する」のではなく、決めるために比較するという使い方をしていただければと思います。

---

動画でも解説しています

今回ご紹介した、

「親の実家を売る？貸す？」の判断基準

については、YouTubeでも詳しく解説しています。

動画では、

「家賃が入るなら貸した方が得？」

という疑問から、

• 将来その家を使う予定
• 貸す前に確認したい建物状態
• 家賃ではなく「手残り」で考える理由
• 今売った場合の価格
• 売る・貸すの5項目比較
• 迷ったときの5STEP

まで、図を使いながら分かりやすく整理しています。

文章だけでは数字の比較がイメージしづらかった方は、ぜひ動画もあわせてご覧ください。

「親の実家、どうする？」シリーズ第2回

親の実家、売る？貸す？判断基準

また、このシリーズでは、

第1回：実家を「とりあえず残す」前に知っておきたい維持費
第2回：実家を売る？貸す？判断基準
第3回：相続登記が義務化。実家を相続したら何をする？
第4回：墨田区で使える空き家の補助金・支援制度
第5回：仲介と買取、どちらで売る？

という5つのテーマで、親の実家について順番に解説しています。

「何から考えたらいいのか分からない」

という方は、第1回から通してご覧いただくと整理しやすくなります。

---

よくある質問（FAQ）

Q1．家賃が住宅ローンや税金を上回るなら、貸した方が得ですか？

必ずしもそうとは限りません。家賃だけではなく、修繕費、管理費、保険、空室期間なども含めた年間収支で判断する必要があります。

Q2．親が住んでいた家を、そのまま賃貸に出せますか？

建物の状態によります。水回り、給湯器、内装、屋根・外壁などを確認し、入居者に貸せる状態にするための修繕が必要になる場合があります。

Q3．貸してから数年後に自分で住むことはできますか？

所有権は残りますが、賃貸借契約がありますので「使いたいからすぐ退去してもらう」という単純な話ではありません。将来自分で利用する可能性がある場合は、契約方法も含めて事前に専門家へ確認しておくことが大切です。

Q4．売るか貸すか決めていなくても査定してもらえますか？

可能です。むしろ、現在の売却価格と想定賃料の両方を確認すると比較しやすくなります。

Q5．一番最初に確認すべきことは何ですか？

まずは将来自分や家族がその実家を使う予定があるのかを整理してください。そのうえで、建物状態、貸すための費用、年間賃貸収支、現在の売却価格を確認するのがおすすめです。