東京23区で「家賃6万円台」が激減。今の賃貸探しで本当に考えるべきこととは？

2026年、賃貸市場で大きな話題になっているのが「東京23区で家賃6万円台の駅がほとんど消えた」というニュースです。

実際に、SUUMOジャーナルの記事でも、2025年までは複数あった「家賃相場6万円台」の駅が、2026年はほぼ消滅したと報じられています。

特に新社会人や一人暮らしを始める方にとっては、

• 「手取り20万円台で東京に住めるのか？」
• 「23区で家賃を抑えるのはもう無理？」
• 「どこを妥協すればいいの？」

と不安を感じる内容だったかもしれません。

ただ、ここで大切なのは、“数字だけを見て焦らないこと”です。

今回は、SUUMOの調査データと市場実態、さらに不動産実務の視点も踏まえながら、今の東京賃貸市場を分かりやすく整理していきます。

東京23区の家賃は実際に上がっている

まず結論から言うと、東京23区の賃貸相場は、ここ数年で確実に上昇しています。

これは感覚論ではなく、公的統計とも一致しています。

総務省の「小売物価統計調査」や、国土交通省の住宅市場関連データでも、東京圏の賃貸住宅の家賃は上昇傾向にあります。

背景には、

• 建築資材価格の高騰
• 新築コスト上昇
• 都心回帰
• 単身世帯の増加
• 外国人需要の回復

などがあります。

つまり、「最近家賃高くない？」という感覚は、多くの人が実際に感じている“事実”です。

2026年版「家賃が安い駅ランキング」の実態

SUUMOジャーナルの調査では、東京23区内のシングル向け賃貸物件を対象に、「家賃相場が安い駅ランキング」が発表されています。

2026年の上位は以下でした。

順位	駅名	家賃相場
1位	江戸川駅	6.9万円
2位	上井草駅	7.0万円
3位	堀切菖蒲園駅	7.15万円

2025年までは、家賃6万円台の駅が10駅以上ありました。

しかし2026年は、6万円台に収まったのが江戸川駅のみ。

これが「6万円台の駅が激減した」と話題になった理由です。

ただし「相場＝最安値」ではない

ここは非常に重要です。

今回のSUUMOデータは、あくまで“中央値ベースの家賃相場”です。

つまり、

「7万円未満の物件が存在しない」

という意味ではありません。

実際には、

• 築年数が古い
• 木造アパート
• 駅徒歩15〜20分
• 定期借家
• コンパクト物件

などの条件で探せば、今でも23区内に5万円台〜6万円台の物件は存在します。

不動産ポータルサイトでは、比較的新しい物件や、設備が整った物件が目立ちやすいため、相場が高く見えやすい側面もあります。

つまり、

「23区内で6万円は不可能」

ではなく、

「条件をかなり選ぶ必要がある」

というのが実態に近いです。

「家賃は手取りの30%」は本当に正解？

賃貸探しでよく言われるのが、

家賃は手取りの3割まで

という考え方です。

例えば、手取り20万円なら家賃6万円前後。

もちろん、これはひとつの目安としては合理的です。

ただ、現代では少し事情も変わっています。

例えば、

• リモートワーク中心
• 外食が少ない
• 車を持たない
• 趣味にお金を使わない
• 副業収入がある

など、人によって支出構造がかなり違います。

そのため、

「家賃7.5万円でも問題ない人」

もいれば、

「6万円でも厳しい人」

もいます。

つまり、家賃は“固定ルール”ではなく、ライフスタイル全体で考えるべき時代になっています。

今後の賃貸探しで重要になる「優先順位」

これから東京で賃貸探しをする場合、特に重要なのは「何を優先するか」です。

1. エリアにこだわりすぎない

「絶対23区内」
「山手線沿線」
「急行停車駅」

この条件に縛られると、家賃は一気に上がります。

一方で、

• 千葉方面
• 埼玉方面
• 都下エリア

まで視野を広げると、家賃と広さのバランスが大きく改善します。

実際、「東京駅まで30分圏内」で探すと、かなり選択肢は増えます。

“住所ブランド”より、“生活の快適さ”を優先する人は増えています。

2. 「築浅信仰」を見直す

最近は築浅人気が非常に強いです。

ただ、築20〜30年でも、

• リフォーム済み
• 管理状態良好
• 鉄筋コンクリート造

なら、十分快適なケースも多いです。

むしろ、築浅にこだわることで、

• 部屋が狭くなる
• 家賃が高くなる
• 初期費用が高騰する

ケースもあります。

築年数だけで判断しないことは、かなり重要です。

3. 「駅徒歩○分」を柔軟に考える

駅徒歩5分以内は当然人気です。

ただ、徒歩10〜15分まで広げるだけで、家賃が1万円近く変わることもあります。

特に最近は、

• 自転車利用
• シェアサイクル
• バス活用

が一般化しているため、「徒歩だけ」で考えない人も増えています。

賃貸市場は今後もしばらく厳しい可能性が高い

現状を見る限り、東京の賃貸相場は急激に下がる可能性は高くありません。

理由はシンプルで、

• 建築費が高い
• 人口集中が続いている
• 新築供給が限られている

ためです。

特に都心部では、今後も一定の家賃上昇圧力が続く可能性があります。

だからこそ重要なのは、

「昔の相場感覚で探さないこと」

です。

2020年前後の感覚で、

「駅近・築浅・バストイレ別で6万円」

を探すと、かなり苦戦する可能性があります。

これからの賃貸探しは「条件整理」が最重要

最後に、今の賃貸探しで一番大切なのは、

「全部を満たそうとしないこと」

です。

• 駅近
• 築浅
• 広い
• 安い
• 都心
• 独立洗面台
• オートロック

これを全部求めると、当然家賃は高くなります。

逆に、

• 何を妥協できるか
• 何を最優先するか

を整理できる人ほど、満足度の高い部屋探しができています。

今後は特に、

「家賃だけを見る時代」

から、

「トータル生活コストで考える時代」

に変わっていくかもしれません。

東京での賃貸探しは確かに難しくなっています。
ただ、視点を少し変えるだけで、選択肢はまだ十分にあります。

焦って決めるよりも、まずは自分の生活スタイルと優先順位を整理すること。
それが、後悔しない部屋探しの第一歩になるはずです。